بين رغبة الملاك في استرداد عقاراتهم ومخاوف المستأجرين من الطرد ، يظل قانون الإيجار القديم هو القضية الأكبر جدلاً في الشارع المصري ، و مع حلول عام ٢٠٢٦ طرأت تعديلات قانونية و قرارات قضائية هامة غيرت موازين القوى بين الطرفين .
في هذا المقال على منصة مستشارنا دوت كوم سنكشف لك الثغرات القانونية و حالات الإخلاء النهائي و كيفية حساب زيادة الإيجار وفقاً لأحدث الأحكام .
 |
| حالات طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم ٢٠٢٦ |
حالات طرد المستأجر في قانون الإيجار القديم ٢٠٢٦
تعد قضايا إخلاء المستأجر من أعقد الملفات في المحاكم المصرية ، إلا أن القانون حدد حالات واضحة و صريحة تمنح المالك الحق في استرداد عقاره فوراً ، مع تحديثات عام ٢٠٢٦ أصبح التركيز على الالتزام ببنود العقد و حسن استخدام العين المؤجرة .
ما هي الحالات الأربعة الأكثر شيوعاً و التي تضمن للماك الحكم بالإخلاء ؟
إليك الحالات الأربعة الأكثر شيوعاً و التي يضمن من خلالها المالك الحكم لصالحه بإخلاء العين المؤجرة :
التأخير في سداد القيمة الإيجارية
يعد هذا السبب هو " الطريق الأقصر" للطرد ، إذ تأخر المستأجر عن سداد الإيجار في موعده ، يحق للمالك إنذاره رسمياً ، و في حالة عدم السداد يحق للمالك رفع دعوى طرد لعدم سداد القيمة الإيجارية .
التأجير من الباطن أو التنازل عن العين
ثغرة قانونية يقع فيها الكثيرون ؛ فإذا قام المستأجر بتأجير الشقة لشخص آخر أو التنازل عنها دون "موافقة كتابية صريحة" من المالك ، فإن ذلك يعد مخالفة جسيمة تستوجب فسخ عقد الإيجار القديم فوراً و طرد المقيمين في العين .
تغير غرض الاستخدام من سكني إلى تجاري
إذا تم تحويل الشقة السكنية إلى مكتب محاماة مثلا ، أو عيادة ، أو محل تجاري دون إذن من المالك فهذا يعتبر "إساءة استخدام" صريحة ، و تصدر المحاكم أحكاماً نهائية بالإخلاء لانتفاء الغرض الذي تم التعاقد عليه .
الإضرار بسلامة المبنى أو هدم الجدران
أي تعديل إنشائي يقوم به المستأجر دون موافقة الجهات المختصة و المالك ، بما يهدد سلامة العقار ، يمنح المالك الحق في رفع دعوى إخلاء مستعجلة لحماية ممتلكاته .
نصحية مستشارنا دوت كوم للمالك و المستأجر
بصفتنا متخصصين ننصح دائماً الملاك و المستأجرين بضرورة "التوثيق الرسمي" لأي إتفاق ، فبمجرد الإتفاق الشفهي على زيادة الإيجار أو تغيير النشاط لا يعتد به أمام المحكمة ، و الكلمة الفصل دائماً تكون للأوراق و المستندات الرسمية ، و يمكن لك رفع دعوى صحة التوقيع على عقد الاتفاق و لكن دون عقد الايجار فعقد الايجار يكون إما عن طريق اثبات التاريخ أو التوثيق بالشهر العقاري .
حكم المحكمة الدستورية و حتمية زيادة القيمة الإيجارية ٢٠٢٦
لم يعد الحديث عن زيادة القيمة الايجارية مجرد مقترحات ، بل أصبح واقعاً فرضته أحكام المحكمة الدستورية العليا التاريخية ، فقد قضت المحكمة بعدم دستورية تثبيت القيمة الإيجارية لعقد الإيجار القديم ( للوحدات السكنية ) مؤكدة أن "تثبيت الأجرة" لعدة عقود إهدار لحق المالك و تغييب للعدالة الاجتماعية .
بناء على التعديلات السنوية المقررة ( ١٥% )
وفقاً للقانون رقم ١٠ لسنه ٢٠٢٢ و ما تلاه من لوائح تنفيذية في ٢٠٢٦ ، يتم تطبيق زيادة سنوية دورية بنسبة ١٥ % على القيمة الإيجارية الحالية هذه الزيادة تطبق إجبارياً على الوحدات المؤجرة لـ "الأشخاص الإعتبارية" ( الشركات و المصالح ) بينما بدأ تطبيقها تدريجياً على الوحدات السكنية لتقريب الفجوة بين الإيجار القديم و السوق الحالي .
ما هي معادلة القيمة الإيجارية العادلة ؟
لنبسط الأمر عليمك نستخدم هذه المعادلة الحسابية لتوقيع الزيادة المستحقة ( ١٥ ÷ ١٠٠ + ١) =
على سبيل المثال : إذا كانت أجر المحل أو الشقة حالياً ١٠٠ جنيه ، فبعد عام ستصحب القيمة الإيجارية ١١٥ جنيه ، و في العام التالي ستتم إضافة ١٥ % على ١١٥ جنيه و ليس ١٠٠ جنيه ( زيادة تراكمية ) و هكذا حتى الوصول لانتهاء مهلة توفيق الأوضاع .
و هذا ما نصت عليه المادة ( ٢ ) من قانون الإيجار رقم ١٦٤ لسنه ٢٠٢٥ و التي نصت على " تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكنى بإنتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به ، و تنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به ، و ذلك كله ما لم يتم التراضي على الانهاء قبل ذلك .
ما هو الحد الأدنى للأجرة ؟
حددت نص المادة ( ٤ ) من القانون رقم ١٦٤ لسنه ٢٠٢٥ الحد الأدنى للأجرة سواء بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى أم للأماكن المعدة لغير غرض السكنى و قد نصت على " اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون و الكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية و بحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه ، و بواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة و الاقتصادية بحد أدنى مبلغ أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المتوسطة ، و مائتان و خمسون جنيهاً للأماكن الكائنة في المناطق الإقتصادية .
أما بالنسبة للأماكن الالمؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى فتكون القيمة الإيجارية خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية و هو ما نصت عليه المادة ( ٥ ) من القانون رقم ١٦٤ لسنه ٢٠٢٥ بشأن الأحكام المتعلقة بقوانين ايجار الأماكن .
توريث شقة الإيجار القديم - لمن يمتد عقد الايجار القديم قانوناً ؟
تعد قضية "امتداد عقد الإيجار" أو ما يعرف شعبياً بـ "التوريث" هي النقطة الأكثر بحثاً ، خاصة مع صدور أحكام قضائية قيدت هذا الحق لضمان التوازن بين الطرفين ، في عام ٢٠٢٦ ، أصبح القانون واضح داً في تحديد من يحق له الاستمرار في العين و من يجب عليه إخلاؤها .
من هم المستفيدون من امتداد عقد الايجار ؟
 |
| لمن يمتد عقد الايجار القديم |
ينص القانون المصري على أن عقد الايجار "يمتد" لمرة واحدة فقط لجيل واحد من أقارب المستأجر الأصلي ، و هم :
- الزوج أو الزوجة : في حالة وفاة المستأجر الأصلي ، يمتد عقد الايجار تلقائيا للطرف الثاني .
- الأبناء : يمتد عقد الايجار للأبناء بشرط إثبات "القامة المصتقرة" مع الوالد قبل وفاته .
- الوالدان : يمتد عقد الايجار للأب أو الأم إذا كانوا يقيمون مع ابنهم المستأجر الأصلي .
هل تكفي الاقامة لامتداد عقد الايجار القديم ؟
لا يكفي أن يكون ابناً للمستأجر ليمتد إليه عقد الإيجار ، بل يشترط القانون أن يكون مقيماً في الشقة إقامة هادئة و مستقرة لمدة عام كامل على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلي .
كيف يتم اثبات الاقامة المستقرة ليمتدعقد الإيجار ؟
اثبات الاقامة المستقرة تتم عادة من خلال شهادة الشهود لكي يمتد عقد الايجار القديم إليك .
هل يمتد عقد الايجار لابن الابن ؟
استقرت أحكام محكمة النقض و الدستورية على أن امتداد عقد الايجار لجيل واحد فقط ، بمعني إذ أمتد عقد الايجار من الأب ( المستأجر الأصلي ) إلى الإبن فإن عقد الايجار لا يمتد إلى ابن الابن في حالة وفاة الابن فلا يجوز لابن الإبن ( الحفيد ) أن يتمسك بإمتداد عقد الايجار في حالة وفاة والده و في هذه الحالة يمكن للمالك أن يسترد الشقة .
متى يسقد حق الامتداد لعقد الايجار القديم ؟
يسقط حق الامتداد لعقد الايجار القديم في الحالات الآتية :
- إذا ثبت أن المستفيد لديه مسكن آخر بديل .
- إذا غادر المستفيد العين و استقر في مكان آخر أو سافر للخارج بشكل دائم .
- في حالة الوفاة أو الترك دون وجود ورثة ممن ينطبق عليهم شروط الإقامة .
موقف المحلات التجارية و الأشخاص الإعتبارية ( العد التنازلي للإخلاء )
إذا كان الجدل مستمر حول الوحدات السكنية ، فإن ملف "الأشخاص الاعتبارية" ( الشركات ، المصالح الحكومية ، النقابات ، الجمعيات ) قد حسم قانوناً بالفعل ، نحن الآن نعيش في " الأمتار الأخيرة" من المهلة القانونية التي منحتها الدولة لتوفيق الأوضاع .
قانون رقم ١٠ لسنه ٢٠٢٢ : المهلة النهائية .
نص القانون صراحة على منح الأشخاص الاعتبارية مهلة خ سنوات تبدأ من مارس ٢٠٢٢ و تنتهي في مارس ٢٠٢٧ ، و هذا يعني أنه لم يتبقى على الإخلاء الإجباري سوى عام واحد فقط و رد الوحدات السكنية للملاك بقوة القانون .
الزيادة السنوية التراكمية
خلال الفترة الانتقالية ، لم يظل الايجار ثابتاً بل فرض القانون زيادة فورية بنسبة ٥ أضعاف القيمة الايجارية السابقة عند صدور القانون متبوعة بزيادة سنوية دورية بنسبة ١٥ % تراكمية .
ما هو الفرق بين " المحل التجاري" لشخص طبيعي و شخص اعتباري ؟
هذه نقطة يقع فيها الكثير من الملاك و المستأجرين في خطأ قانوني جسيم :
الشخص الاعتباري : ( شركة ، بنك ، جهة حكومية ) يخضع للإخلاء الإلزامي في مارس ٢٠٢٧ .
الشخص الطبيعي : ( تاجر بسيط ، صاحب محل خياطة ، ورشة ) و ذلك على سبيل المثال لا يزال يخضع لقواعد الايجار القديم و أحكام القانون رقم ١٦٤ لسنه ٢٠٢٥ و تنتطبق عليه حالات الطرد و فقاً احكام هذا القانون .
ماذا يحدث في مارس ٢٠٢٧ ؟
بمجرد انتهاء المهلة ، يحق للمالك استلام الوحدة ودياً ، و في حالة الرفض يتم اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة لاسترداد العين بـ طرد المستأجر بقوة القانون دون الحاجة إلى الدخول في نزاعات قضائية طويلة .
في الختام يظل قانون الإيجار القديم ملفاً متطوراً و شائكا و يتأثر بكل حكم قضائي جديد ، سواء كنت مالكاً يسعى لاسترداد حقه أو مستأجراً يبحث عن الإستقرار ، فان المعرفة الدقيقة بالقانون هي سلاحك الوحيد لتجنب النزاعات الطويلة في المحاكم .
نحن في منصة مستشارنا دوت كوم نؤمن دائما بأن العدالة تبدأ بالوعي القانوني ، لذا ننصحك دائماً بمراجع العقودو الإلتزام بالمواعيد القانونية لضامن موقفك القانوني .
إقراً أيضا
الدليل الشامل للمبتدئين لفهم القانون في مصر